临安地价破9千,杭州开始“输出”高房价?

2017-06-26 09:49:36

上周,关于星桥和临平山北两宗宅地一热一冷的出让话题还没停歇,今天,临安的土拍又再度引发关注。

本来,今天有6块地要出让,结果有三块因为规划指标调整暂停挂牌,剩下滨湖新区两宗涉宅地以及白湖畈商住地按原计划出让。

最终,越秀以总价15.1亿元竞得锦城街道滨湖新区QLC-06地块,楼面价9044元/平方米,溢价率30%;中骏以总价9.1亿元收获锦城街道滨湖新区QLC-07地块,楼面价7784.83元/平方米,溢价率19.77%;宝龙一总价12.7亿元拿下锦北街道白湖畈地块,楼面价5115.37元/平方米,溢价率0.55%。

这场土拍背后,我们关注几个点:1、当然是临安的地价,冲破9000元/平方米,这跟年初临安很多地方的房价差不多了;2、临安到目前还不限购,今年以来已经有不少投资客把眼光投向了临安;3、临安本地库存量已经见底,未来需求还很旺盛……

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从年初开始,就有不少人在后台给我们留言,询问临安、桐庐等地的投资前景,尤其在杭州以及周边很多城市实行了限购措施后,很多投资客真的就转向了临安,临安房价也早已水涨船高。

5月初,我们就写过一篇关于临安的稿子——《投资临安?嘲笑人家别太早了》。当时临安还没拍地,但已经有利好的“风”吹来。未来科技城的衔接板块、城西科创大走廊最西面的一环、快速路网的搭建、轻轨、城际铁路的规划,都是临安未来刚性的利好。?

而从数字上来看,临安楼市的回暖也不是一天两天了。

以越秀·星汇城为例,2016年全年成交1350套,而今年以来已成交1265套,4个多月的销售量已接近去年全年。而且,3月限购升级以后,来自北京、上海、温州等地的外来投资客占比相当高。

价格上,临安去年的住宅成交均价是8706元/平方米,而今年的均价为10137元/平方米。像我同事家前几年买的太阳城花园6500元/平方米,现在涨到快一万了。

与量价齐升相对的,是临安本身新增供应量不多,尤其是临安城区。据了解,今年拆迁力度加大,临安本地购房需求增加,但对本地人来说,青山湖等靠近杭州主城区的区域有些远了,城区新房供应又见底,短期内已经出现供不应求。据说,现在临安城区里,连租个房都不容易了。

有统计显示,截至2017年5月18日,临安市商品住宅显性库存仅剩余1717套,以2017年一季度月均757套速度消化,显性库存消化周期仅需2个多月。

今天出让的这三块地,其中两块在临安城东,离核心城区较近,正好填补目前的供应缺口。

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再来具体看看今天出让的几块地。

锦城街道滨湖新区QLC-06地块、QLC-07地块,前一块为宅地,后一块为商住用地,东至望湖路,南至钱王街,西至规划翠浪路,北至规划创业路,两宗地块占地共155.4亩,建筑面积28.4万方。QLC-06地块楼面起价6950元/平方米,QLC-07地块楼面起价6500元/平方米。

这两块地都在临安市政府东面,是从杭州进入临安市区的位置上,离区域政治经济中心不远,东面又有青山湖水库,环境和地段都有优势。

离这两块地北面不远处是新天地旗下的滨湖天地,准备开盘了,这是一个综合体,体量达到190万方,有可能成为今天拍地后最直接的受益者。

还有一宗商住地位锦北街道白湖畈地块,东至大学路,南至竹林街,西至科技孵化基地,北至环北路。地块靠近浙江农林大学,出让面积94977平方米,建筑面积达24.8万方,楼面起价5087元/平方米。

这块地虽然距离城区核心稍远,但相比临安普遍万元房的价格,这个地价也算是上了一个台阶了。要知道,去年临安推出的6宗宅地无一例外底价成交,最高楼面价也仅1636元/平方米;而2015年,不少宅地楼面价甚至不足千元,或者流拍。

值得关注的是,对于这次临安宅地的热拍,在业内人士看来,多少在意料之中。

之前的市场热度和供求关系摆在那里,已经给了开发商底气;而杭州土地市场在限价的基础上,动不动就要现房销售、竞拍自持比例,开发商拿地难度也越来越大,此时不限购的临安推地,自然要“搏”一把。?

经此一役,临安的地价和房价又有了新的基准线,攀上万元线已渐渐坐实,热度是否会继续上升,接下来一些新盘的销售业绩或许能反映出来。

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土地市场热度延烧到三四线城市、开发商转战周边城市的迹象越来越明显。

就在国家统计局新出炉的数据中,三四线城市的涨势尤为突出,蚌埠、北海、湛江、九江、宜昌、温州、金华等城市都排在了上涨城市名单中。

在一二线城市拿地越来越难的背景下,开发商也绕道三四线城市补仓。有统计显示,从5月底到6月初,包括华润、融创、碧桂园、保利等品牌房企在内,众多龙头开发企业均在三四线城市有大手笔投入,而且取得的土地溢价率水平都不算低。

再看看浙江本地,嘉兴、湖州等地都不乏大开发商的身影,一场土拍也是足以吸引全国的关注。?

只不过,这股热度能维持多久??

还记得当年的鄂尔多斯、秦皇岛、营口等北方三四线城市么,天量库存压顶,大开发商屡屡遭遇滑铁卢。而临安的青山湖,也曾“一房难售”,一整年卖不掉一套房。?

虽然,近年不少三四线城市发展加快,产业导入和城市面貌都发生了较大变化,但还是要区别对待的。有些城市,受益于核心城市的溢出效应,但如果产业跟不上去,交通等问题无法解决,天花板也很明显。

对于开发商的决策我们无法用简单的“好”与“不好”来评价,但对于个体投资客来说,每一笔投资都是要重视的,在形势越来越复杂的楼市中,多一点谨慎、多一些判断,总是没错的。

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