溢价率仅0.09% 开发商没忘记那些年踩过的“坑”

2017-06-26 10:12:11

杭州土地出让新政出台后,持续高溢价率、高自持比例拿地的热情,在今天下午戛然而止。

临平山北一宗体量15.5万方的商住用地,几乎“贴地”成交,仅一轮,被越秀拿下,总价13.22亿元,折合楼面价8512.77元/平方米,溢价率0.09%。

今日土拍结果

如果说,上周五星桥的临平新城西区块L-41地块两轮竞拍自持比例,最终以5%落槌归于央企中建地产属于爆冷的话,那今天这块地则更加出乎意料。

没有现房销售,没有自持比例,只比起价上高了156万元,地块就成功出让。和之前那些的画风迥然不同。

01

今天之前,很多人对于这块地会对临平山北带来怎样的影响,还是有畅想的,毕竟,之前每块涉宅用地的溢价率几乎都突破70%,不算自持部分的成本,光面上的楼面价也是不断刷新板块记录。?

但现实是,虽然有德信、上坤、荣安、景瑞、越秀、招商等6家房企到场,但仅越秀一家加价20万就结束战斗,临平山北地块楼面价并没有破万,定格在8512.77元/平方米。?

为什么开发商之前的狂热在这里荡然无存了?

应该说,开发商还是相对理性的。

首先,即便没有在竞价上狂飙,这宗地块的起价就不低了。

去年底,临平山北地块出让,起价2571元/平方米,安徽置地最终以溢价率99%、折合楼面价5113.36元/平方米竞得。今天这宗地块的起价是半年前那宗地块成交价的1.6倍。

印象中,此前临平山北的地王是莱茵置业旗下知己项目,2010年时的楼面价5435元/平方米;而2013年新城拿下山语院地块,楼面价仅2524元/平方米。

今天这块地的楼面价已经创板块新高,比之前的板块地王价格涨了56.6%,再算上建安成本,面市价格在18000元/平方米左右可保本。

和周边目前在售楼盘相比,这个价格,还是高了。

看一下目前临平山北目前在售楼盘的价格。

地块周边项目参考价格

新地块北面仅300米的绿城·蓝庭,二手房的价格在15000元/平方米左右,差不多价格的还有金帝·海珀、绿城·莲园等,新城·山语院、赞成·香颂、莱茵·知己等价格在14000元/平方米左右。

考虑到未来一两年的楼市走势,这个价格留给企业的利润空间并不多。

02

开发商的谨慎心理并非毫无缘由。在杭州楼市,临平山北是给很多开发商留下过痛苦记忆的。?

昔日,受庞大住宅库存压力的影响,临平山北不但是房价低洼区,也是楼市滞销区,不少大牌开发商都在此遭遇滑铁卢。?

当年,莱茵置业拿下地王,楼面价高达5435元/平方米,而周边大量在售房源价格是6000-8000元/平方米,整个项目都处于亏本销售的窘境。?

金都·夏宫作为金都目前在杭州的唯一在售项目,是最早进驻该板块的,卖到现在还有房源在售,当年价格战,均价被压在6000-7000元/平方米。

新城·山语院新品首开,一上来就是打“5”字头价格。?

即便价格低到尘埃里,临平山北仍然是库存积压严重,而且整个板块界面给人的印象是“空城、尘土飞扬、郊区”。

从去年开始,蛰伏多年的临平山北终于咸鱼翻身,尤其是G20之后,一大波上海投资客“不明就里”地扫货,让临平山北甩掉了“洼地”的帽子,房价与成交量一路攀升。?

如今回头一看,现在临平山北均价已经站上了1.5万元/平方米的水平线,整个板块已经没什么新房源了,二手房的成交量也在上涨,不少新交付的楼盘入住率大概有5成了……?

接下来,如果没有上海投资客,临平山北是否还能维持之前的上涨力?购房者也好、开发商也好,其实大家心里都没底。

03

今天一拍,之所以没有高溢价成交,显然,开发商对于临平山北这样的远郊板块,后市价值提升的能力依然有所保留。

临平山北没有利好吗?也不尽然。

临平首个真正意义上的商业综合体——万宝城今年要开业了,这是未来辐射整个板块的核心商业配套,也是支撑临平山北价值上一个台阶的增值砝码。

另一个砝码就是地铁。未来地铁9号线将通到临平山北,作为一个远郊刚需盘,公共交通特别是轨道交通的更加被重视,有了地铁概念,周边在售楼盘就有了新的故事可说。

只不过,在大家的预期中,这些利好还不足以让临平山北的价格冲破天花板,开发商再饥渴,也要做好风险管控。

来看看之前杭州出让的一些高自持比例涉宅地块,基本都是热门板块,或者是许久没有地块出让的库存见底板块,这些板块本身不但有商业、交通等利好,还有大的规划利好,比如三墩紫金明珠板块、三塘板块;又或者像蒋村这样,即便地价创新高,预估6万的售价和如今4万多的在售均价,还是有一定把握。

而像临平山北这样的板块,全盘定位刚需,本就上涨能力不如主城区板块,地块起价又早早定到了“地王价”,已经把人们对这个板块的“想象力”用尽。“贴地成交”只能说,市场目前还不能接受18000元/平方米以上的临平山北。


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