出让、竞拍、现房销售、自持……怎么越供应,越稀缺

2017-06-26 10:23:19

远水解不了近渴,新增土地供应,不但要现房销售,还要部分自持,兑现都要三年后,这就是目前杭州宅地市场的现实。

今天下午,主城区又开了一场土地出让会,四块地出让,两宗商业地块一个直接成交、一个溢价率停留在61.23%;而两块宅地均直接进入到自持面积的投报,丁桥地块以总价9.79亿元、楼面价17166.49元/平方米、自持面积34%花落本土房企天阳,蒋村地块以总价43.18亿元、楼面价31698.16元/平方米、自持面积44%,被葛洲坝拿下(这是央企葛洲坝第一次进入杭州市场,此前在杭州土地市场败北不下5次)。

今日土拍结果

似乎是越供应、越稀缺,但不可否认的是,一边控制地价,一边对在售房源进行“政府定价”,这波调控依然“很认真”。

01

先回顾一下,今天两块宅地的情况。

丁桥单元R21-05地块,在丁桥新城的重点发展区域,北面靠着大农港路,附近就是地铁3号线地铁站。

这个区域内商品房楼盘有龙湖·名景台、龙湖·武林九里、中旅·城仕公馆、远洋·香奈、玺之湾、阳光城·翡丽湾等楼盘,借着去年的市场一路上行,在售项目的单价早已超过20000元/平方米。?

区域内所剩房源也不多,武林九里在卖商铺,城仕公馆少量一层房源在售,翡丽湾也剩一楼的房源。未来供应目前只有郑州绿都手上的6万方项目,去年底拿的地,当时楼面价18516元/平方米。

今天这块地的体量其实也不大,只有5.7万方的建筑面积,三年后入市,除掉34%自持部分,可售面积也相当有限。

蒋村单元XH0607-04地块在蒋村新区,其实就是在融创·河滨之城北面,条件跟河滨之城有点像,一侧离绕城高速较近,一侧沿着余杭塘河。

自从有了学校和大型商业配套,蒋村的区域核心位置越来越明显,汇集了绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里、融创·河滨之城等高端楼盘,随着河滨之城逐渐收尾,这里的一手房存量基本见底。

这次葛洲坝拿下蒋村地块,体量虽然达13.6万方,但自持比例高达44%,也是土地新政推出以来,自持比例最高的一宗纯宅地了。新房入市等待期依然是三年。同时,31698.16元/平方米的地价刷新板块纪录。

02

这波供应反应了怎样的“稀缺”,我们简单畅想一下。

丁桥新城板块,三年后新房应该只有天阳这一个楼盘面市了吧(到目前为止),郑州绿都手上的6万方项目如果卖三年,那应该是市场已经跌到谷底了。今后想要进驻这个板块,要么买二手房,要么冲到北面往长睦、星桥一带去。

蒋村也是一样。很多购房者现在想要住过去,大多也开始买二手房了,当年的西溪里、西溪华府都是好选择,西溪诚园借着绿城出品和学区资源,已经涨到55000元/平方米了……板块唯一的新房只有河滨之城,但也基本售罄了。

也无怪乎,今年有大量供应上市的萧山、奥体会一房难求,购房者挤破头也要买,政府限着价格,只要有房票、有钱,下单总是不错的,谁也不会对三年后的供应心存侥幸。

03

购房者迷惘,其实开发商也迷惘。

有人说,自持显然已成为目前房价上涨过快热点城市土拍的标配,除了杭州,还有北京、广东佛山、天津……土地自持似乎成为一个趋势,

像杭州样的城市推出土地自持,对今后的市场究竟会有怎样的影响?

从土地新政推出至今,几乎每块涉宅用地都有一定比例的自持。这不禁让人想起早年杭州土地市场实行的保障房面积竞拍,当时也有不少项目配建的保障房,而到项目面市后,保障房成了鸡肋,有些开发商默默地回购了,想当一手房卖,无奈产品按保障房标准设计,只能低价出售。

如今的自持土地会不会像当年那样,结果不得而知。如果,还是走上回购的老路,那无疑增加开发成本,这些增量也会进一步转嫁到房价中,目前来看,可能性不大。

这么多城市、这么多开发商同时选择自持,加上最近住建部出台的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,有个风向很明确,那就是租赁市场,企业也在赌政府会在租赁市场发展上出台新政,找出新的赢利模式。

业内人士提出,从土地市场开始,对房地产市场以及租赁市场进行改革,这是大城市正在探索的一个方向。大城市后续,尤其是靠近市中心的一些比较零星的地块,可以发展高端的租赁市场,对一些郊区的一些项目中低端的租赁市场也可以适当的发展一部分,这也是土地市场遵循现有住房发展目标的一个导向。

我们只能期望,一切美好的结果都是由痛苦的转变开始的。

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