到底谁在土地市场豪赌?

2017-06-26 10:53:21

暌违许久的杭州主城区土地出让市场高峰再次来临,今天下午,滨江、三塘、下沙等五块地出让,再次以溢价“封顶”、现房销售、拼自持比例作结。

其中,下沙大学城北的地块被金地夺下,楼面价9643.46元/平方米,自持比例41%;三塘单元地块花落中冶,楼面价29809.42元/平方米,自持比例36%;保利拿下滨江区襄七房单元地块,楼面价28390.08元/平方米,自持比例36%。

今日土拍结果

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今天几块宅地算得上是主城区几个板块断供多时后新出的好地,吸引的房企也较“主流”,融创、阳光城、招商、金地、景瑞、九龙仓、绿城、宋都、金地、碧桂园、天阳、大家、德信、中冶等均现身现场。

首先是下沙大学城北这宗商住地块,金地首轮报价都到达溢价率70%的“上限”,紧接着广宇、上坤、杭房等皆参与自持比例的投报。

下沙大学城北单元区位图

不可否认的是,下沙在土地“断档”许久后,楼面价虽然定格在9643.46元/平方米(不计算自持比例成本),但目前周边在售楼盘价格也就14000元/平方米左右,这些项目当年的拿地楼面价只有4000多元/平方米,下沙新一轮的房价调整也许就在不远处。

而随后三塘单元和滨江区的襄七房商住地竞争更为激烈。

三塘单元商住地是下城区断供4年才新推的土地供应,此前周边出让地块楼面价的高位停留在15000元/平方米左右,在附近二手房均价都往35000元/平方米的水平线靠拢时,新地块一面市就把楼面价顶到了29809.42元/平方米。

三塘单元区位图

九龙仓、招商、景瑞、中冶、葛洲坝、融信都成为这宗地块有力的争夺者,竞争虽然激烈,但从各家自持比例的投报上也可以看出,不能盲目高企,在超过20%后,就得谨慎对待了。

毕竟,一宗总价超过34亿的地块,不但要现房销售,还要高比例自持,资金压力可不小,不是实力真正雄厚的企业,是无法承受的。

襄七房商住地同样是滨江区停摆19个月后出让的地块,不但周边产业集聚,地块本身还是地铁上盖项目,未来地铁5号线江虹路西站就在这里。

襄七房单元区位图

毫无悬念的是,这宗地块也是“跳空高开”,楼面价定格在28390.08元/平方米后,从竞报自持比例开始,招商也一把把自持比例拉到25%,最终以自持36%告终。

我们渐渐发现,土地新政后的出让,自持比例投报成为常规,到目前为止出让的所有涉宅用地几乎都要现房销售,自持比例也是居高不下,所有开发商今天的拼杀,都在描绘一个三年后的市场。

这个月,杭州市区还有5场土地出让会陆续有来,其中不乏主城区的蒋村、余杭的临平新城、萧山市北等优质宅地面市,这场土地市场的厮杀还将继续。

但有一点可以肯定,随着竞争激烈程度的加剧,现房销售、自持的概率越来越大,参与到这场豪赌中的,可能再不是我们熟悉的前十强、二十强房企,几乎全是“冷门”。

梳理一下,土地新政后在杭州市场拿宅地项目的公司。

5月27日,禹洲拿下萧山蜀山单元宅地,自持比例2%;融信夺得萧山靖江商住地,自持比例67%。

5月24日,建发金辉联合体摘得三墩北宅地,自持比例32%。

4月26日,联发获得桃源宅地,自持比例20%;中冶竞得翠苑商住地块,自持16%……

跟着融信的脚步,大批闽系房企,在这场土地盛宴中凶猛出手,而目前在市场上占据大量份额和销售主导地位的一线房企,却默默成为了“看客”。

今年以来,除了一季度杭州土地市场还可以看到绿城、碧桂园、恒大、中粮、融信、龙湖等大型开发商的身影,自新政开始后,许多传统拿地大户不是转战商业地块,就是索性连报名都不去了。

去年在杭州拿地前十名的房企,如今还有几个在土地出让市场上豪赌?

数据来自透明售房网

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“现在拿地,就是一种尴尬,不但价格高,而且现房销售加自持,相当于三年后才能卖,有些商业项目甚至整个就是自持项目,不能卖!”拿,还是不拿,对开发商来说也是一个纠结的过程。

于是,截然不同的两种做法出现了。

有人不顾一切地冲了进去,搏一个未来;也有人收缩在土地出让场上的份额,转战并购、联合开发、代建等其他合作渠道。

豪掷了大把资金入场的,自有他的道理:

第一,就是地太少了,要想拿生产资料的开发商实在太多了;

第二,大家对于杭州楼市的未来还是非常看好,不管是持有还是以后的长租;

第三,这些拿地的开发商,本身资金实力和资源背景都非常强大。

而选择做“壁上观”的也并非没实力:在市场调控的环境下,手握大量现金和银行授信,远好过拿着太多的高价地。

绿城正考虑着逆周期拿地,或者安全边际较高的三四线城市,比如义乌、丽水。

万科在去年大肆拿地后,今年基本以合作或并购为主,如通过与坤和、开元等组建平台公司等。

融创接连收购了融科和莱蒙旗下的项目,与金成进行了合作,今年上半年也在浙北拿地,接下去,还是会继续关注长三角城市直接辐射的三四线优质城市优质地块,以及二级市场的并购项目。

滨江虽然没有在杭拿地,但在合作、兼并、代建等其他方向,仍收获不少储备,上半年还参与了温岭、义乌的土地出让。?

不管是搏杀者,还是观望者,身处调控下的房地产市场,所有企业在做的,都是希望自己成为最终的生存者。

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