广宇拼到建养老,三墩房价要过4万,只有兴耀捡了个大便宜

2017-06-26 11:25:52

嘉兴大剧院的摇号拍地大戏余韵仍在,杭州的“摇号”拍地也在今天下午落下帷幕。?

6块地成功出让,其中,广宇拿下的复兴单元商地不但100%自持,而且还要加配500方养老;同来自福建的建发和金辉联合体以100%现房销售、自持32%的比例竞得三墩北宅地。

今天的出让结果

虽然不能和嘉兴土拍的疯狂相提并论,但杭州土地市场的狂热还是一目了然:但逢宅地就直接现房销售,自持比例还屡刷记录。(可以参见4月26日那场土拍《向北京看齐,杭州第一次出现不能卖的住宅》)

当暴热变成一种常态,我们开始好奇,房地产市场的风接下来向哪里吹?

01

关于今天下午的故事是这样的。

主城区6块地出让,其中5块是商业用地,只有一块三墩北地块是宅地,也是引发29家开发商报名争抢的主角。(PS:这29家开发商是:中海、保利、招商、华润、越秀、中冶、港中旅、中粮、华发、葛洲坝、万科、和昌、碧桂园、金辉&建发、龙湖、景瑞、融创、融信、上坤、旭辉、禹洲、世茂、新希望、佳兆业、郑州绿都、绿城、大家、天阳、杭房……阵容也是强大。)

今日土拍现场

对于三墩北这块地,大家事先谈论得最多的:一是摇号;二是自持。?

这次三墩北宅地也加入了摇号环节,但和嘉兴不同,是在5月15日那天先对报名开发商进行一次摇号,以确定报价顺序,这和嘉兴在最后环节通过摇号来确定最终的竞得者,还是有本质不同的。

第二就是自持。大部分人都能预料到的是,三墩北地块将进入自持比例的竞拍,但比例多少是个悬念,4月26日那天的桃源宅地自持比例是20%。

今日出让的三墩北宅地

结果,三墩北地块首轮即进入自持面积的投报,仅10轮,就有闽系开发商建发和金辉联合体以自持比例32%的代价夺得,总价37.9亿元,折合楼面价18487.57元/平方米。

自持比例再度刷新杭州记录!

而其他几块商业地的出让也不乏看点。

兴耀在滨江又拿了一块商业用地,底价成交;城投接近底价拿了庆隆小河单元商地,说是要造酒店;竞争最激烈的是复兴大名空间旁边的商业用地,广宇拼到投报养老面积,才最终从中骏、西房、东原手中夺下……

02

土地拍到这个份上,其实大家对最终的价格不感冒了,反正地价被限住了,反正都要现房销售,反正有一部分要自持……

但仔细对比一下,三墩北地块在需要现房销售、自持32%的基础上,楼面价是18487.57元/平方米,比之前郑州绿都的板块地王19864元/平方米便宜了吗?

扣除自持比例,三墩北折合楼面价27188元/平方米,加上现房销售承担的3年财务成本,土地成本已突破3万,未来想要保本,单价得到4万+!

现在紫金明珠板块周边,只有一个龙湖·水晶郦城在售,成交均价21000元/平方米左右,差不多卖光了,对比如今的地价,是多么美好的“曾经”。而这个“曾经”只经历了短短不到1年时间。

接下来,万科·西雅图、中国铁建·西湖国际城就要面市了,预计精装售价得在30000元/平方米左右,有一点可以设想,如果政府备案不限价,开盘价格绝对还得往上窜,因为未来两三年里,也只有这两三个楼盘有新房供应,三墩北这20万方体量得等到现房才能兑现。

03

现房销售、1/3自持、配建养老用房……有人说,这是开发商在“豪赌明天”,脱离轨道的狂热。

不过,从某种角度来看,杭州的土地高热还在可控范围,各种背景的开发商正热情高涨地,参与着一场由顶层设计的房地产市场结构变化。

现房销售,这在存量房时代可以接受。

1/3自持,这个比例在含有商业配建的宅地项目中并不难解决,只要不是像北京、广州那样100%、55%的比例,这和现房销售没有太多区别。

而配建养老用房,在商业项目中,也可以消化,难点在于考验开发商在养老产业的营运能力。

随着自持、限售等调控政策在全国各地的铺开,未来全国大量一二线城市都将出现开发商自持、营运的项目,怎么操作?

广宇拿下的复兴商办用地

或许做长租公寓,或许开发养老产业,或者与大型企业合作尝试员工住房……这些设想都有开发商在尝试。

往好处想,这或许给只存在“买卖”关系的房地产市场提供一种新的可能,除了买地——造房子——卖房子,开发商将主动或被动地承担更多职能。

我们渐渐发现,这场调控和2008年的那次又有不同,同是一只“手”,这次涉及的似乎不仅仅价格这么简单。

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