汹涌如潮的需求&难以解渴的供应

2017-06-28 11:08:43

今天下午出让的临安宅地再度创新高了。

先是旭辉连续吞下两块宅地,16.67亿元首度进入临安;然后金瀚投资又出手,以7.8亿元拿下临安核心区的宅地,成交楼面价9743.54元/平方米,创了临安楼面价新高。

好多人问,现在的楼市到底怎么样?说实话,即便是身处其中的房产业内人士也无法给出一个明确的结论。

01

市面上,好多资讯在飞。

有关于全国市场数据的:说在楼市调控政策下,各地成交量和成交价开始下降,楼市开始降温。

有关于杭州市场供应量的:说近期开闸放量,仅上周就有14个项目推出3100套房源,本周还有不少楼盘领出预售证,准备开盘,大部分楼盘量很少、价没涨。

还有关于土地供应的:这两个月杭州及周边城市的土地供应量加大,光6月份包括主城区、余杭、萧山、临安在内就开了9场土地出让会、一共28块地出让;而7月主城区还有8块地蓄势待发。

当然也有身边各种房子难买的声音:现在买房不是挑房,而是买到就行;想买房得先托关系,全款付清的优先;买房得搭售高价车位;一个房号炒到了天价……

这一局变得晦暗不清,有消息在唱空,但现实依然疯狂,所有人都不愿错过这辆狂奔的列车。

02

最让人错乱的,是眼下明明在不断增加供应量,却还是解不了需求方的饥渴。最关键的,还是这些市场现状所传达出来信息,不是让人“放手”,而是叫人“赶快”。

回想2010年楼市调控后的降温,那是供、求双方一致对后市的不看好,从心理上选择观望,开发商想快速出货,不惜打折倾销,引发价格下滑,购房者追涨不追跌,便宜也不买。

而今,同样是调控,局面却是完全不同。

通过限制溢价率等手段,地价是抑制住了,但给人们的“潜台词”却不是。大量宅地、商住地要现房销售,甚至高比例自持,相当于这些地和最近三年内的供应量无关。再有媒体把成本一换算,三年后的房价更是超乎人们想象。

简单举个例子:葛洲坝刚刚拿下的蒋村地块,成交楼面价31698.2元/平方米,有人把现房销售成本、自持成本、建安成本一摊,得出结论,今后要卖到80000多元/平方米才能保本,而现在周边的高端项目单价也就3万多、4万,这怎么能让人不捉急??

临安的土地出让亦是如此。

上周楼面价才破9000元/平方米,今天又刷新高,而且迎来融创、旭辉等一众开发商,加上最近不断上涨的房价、不限购的优势,临安不但被开发商相中,也被很多投资客看上。现在临安房价1万出头,未来这些地块入市,怎能不涨价?

再看看现实中的买房现场。

杨柳郡659套房源被几千人抢,先要验资,再竞号,再摇号,买个房子得过五关斩六将。

奥体板块的“盈丰路三兄弟”基本上是一房难求,即便有关系,还得看关系硬不硬。

而再稍早一些,澜天开盘还脑洞大开地采用了手机抢房,132套房源仅用了28秒抢完,创造出了一个新词——“秒罄”。

据统计,上周14个楼盘、3000多套房源入市,据说有7个楼盘几近“光盘”,4个去化8成以上;这周虽然还有10个左右项目拿出预售证,但几个热门楼盘的新房源量都不多,像武林邸只有75套,中央公园只有96套,铂金海岸仅52套,相比意向购房者的数量,还是僧多粥少。

03

市面上这么多嗷嗷待哺的购房者,究竟有多少是“真实需求”?

我问过身边很多想买房的人,正儿八经的“无房户”面对收紧的贷款政策,已经有些力不从心了,但面对同时在上涨的房租,有咬牙买房的心态,现实中却不一定买得到。

相对来说,更多的“活跃分子”是已经有房的人,他们都是出于投资、保值的心理,有房票的就买住宅,没房票的就入手酒店式公寓,反正“不能错过这一波”。胆子再大一点的,就早早去临安、桐庐入手一套,等着未来升值。

有人会提醒,现在楼市就像股市6000点,还冲进去?氛围如此,谁也拦不住。前几天,我炒股的朋友还打算把股票割了买房子,大家似乎有一个共识:“房子总是不会亏的”。

也有人斩钉截铁地说,这波调控是一定要把热度降下去为止的,现在冲进去的,危险系数很高。不过,后台还是不断有人咨询各个项目的升值前景。

到目前为止,我们还不知道这股热潮什么时候会戛然而止,只是过往经验总是教育我们:任何投资都有风险,正确评估自己的抗风险能力,谨慎出手。


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