溢价49% 萧山土拍多宗宅地“贴边”

2017-06-30 09:16:52

49.9999%、49.998%、49.999%……今天众所关注的萧山几块住宅用地,除了高运拿下的小体量商住地,其他均戏剧性地都在50%溢价率的临界线下“贴边”成交,按照土地出让新规,这些项目都不用现房销售了,滨江、旭辉、东原等开发商成功补仓。

今日土拍结果

01

今天萧山一共出让了6宗地块,其中4块为涉宅用地,对近期的土地市场来说,又是一波大的供应。由于此前杭州所有涉宅用地几乎以高于50%甚至70%的溢价率成交,不但要现房销售,还要自持一部分,所以今天这几块地一亮相就吸引了市场的关注。

但结果却是戏剧性的。

滨江拿下7号地块萧山城区市北东单元,总价14.22亿元,楼面价17999.87元/平方米,溢价率49.9999%。

旭辉获得8号地块萧山城区北干东单元B-16-2,总价7.23亿元,楼面价19200.02元/平方米,溢价率49.998%。

萧山城区北干东单元B-16-2地块区位图

重庆开发商东原以总价12.7亿元夺下9号地块蜀山单元C-06,楼面价17700.07元/平方米,溢价率49.999%。

蜀山单元C-06地块区位图

11号地块益农镇商业居住用地花落高运地产,总价8235万元,楼面价2732.79元/平方米,溢价率51.83%,需要现房销售。但当中有个小插曲,第二轮报价完毕后,有开发商对上一轮报价提出异议,地块曾一度暂停出让,最终确定报价有效,该地块也就此落槌。

益农镇商业居住用地区位图

02

今天几块地出让的画风似乎和之前的截然不同。

5月27日,融信拿下萧山空港新城的商住虽然楼面价只有5100.74元/平方米,但自持比例高达67%;禹洲地产的南部卧城宅地楼面价高达20060元/平方米,自持2%。

而在拍地新政出台前的萧山土地市场,楼面地价已经突破了3万……

今天这一拍,不但都没到自持竞报比例,大部分都卡在了期房线,楼面价也相对平稳。

以滨江拿下的7号地块萧山城区市北东单元地块为例,对面一街之隔就是滨江操盘的另一个合作项目东方名府,毛坯价格26000元/平方米左右,精装单价31000元/平方米左右,而今年年初融信破3万拿下的萧山地王距离该地块仅1公里多一些。这样一比较,7号地块楼面价17999.87元/平方米,简直是“价值回归”。

萧山城区市北东单元地块区位图

是市场降温了?

当然不能这么简单粗暴地判断。

开发商方面给的分析是:策略比较正确。

客观来说,滨江和旭辉的地不算完全没缺陷,一块地靠近高铁,一块地靠近高架,加上考虑到区域内的实际供应,这几块地的溢价率控制在期房线内是最合适的(之前的供地都要现房销售,明年可能出现阶段性供应空白)。

结果,一上来滨江就一把把报价顶到49.9999%的极限,这才在可控的价格范围内拿下地块;而旭辉和东原也采用了类似的策略。

应该说,今天这场土拍,大家把“理性拿地”表现得相当完美。当然,对开发商来说,在拍地新政之下,能拿到难得的“期房”项目,是个机会;而对市场来说,期房入市才是目前真正缓解供应跟不上的及时雨。

03

此外,今天出让的另外两块商业地块也有看点。

6号地块奥体博览中心FG22-04被华润夺得,总价15.96亿元,楼面价8985.63元/平方米。

奥体博览中心FG22-04地块区位图

这是一块紧邻奥体博览中心的纯商业用地,是奥体板块的正核心区域,有丰富商业打造经验的华润仅通过5轮报价、溢价率2%就成交也并不意外。

据说,这块地带方案出让,建设要求严苛,不但有各种限高,对建筑样式也有要求,“为相互统一的超高层点式塔楼,且需回应城市设计中奥体‘北斗七星’的设计概念”,也不允许造酒店式公寓,“最小分割单元不得小于400方”。

很显然,这是奥体整盘规划中既定的一个点,需要符合整个板块的发展,也要代表杭州城市的高度,不是普通开发商可以承接的。

最后一宗蜀山单元D-19-2地块是被一名自然人获得,总价1.15亿元,楼面价6595.52元/平方米,溢价率69.11%,地块限高60米。

至此,杭州今年土地市场的上半场,在“地价创新高”、“大量现房+自持”、“传统拿地大户远遁”等新局面中收官。伴随着“新政出台”、“调控升级”等市井猜测,我们迎来了依旧迷雾重重的下半场。

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