长睦新拍地价 接近在售房价

2017-07-04 09:03:31

现在看来,市场流传甚广的调控加码也没有吓倒开发商拿地的信心。而前些日子萧山拍地时的风和日丽,也没能得到持续。杭州仍然是高价地时代。

杭州今天又拍出了4宗地块,两宅两商。一宗宅地位于申花庆隆,一宗宅地位于长睦,都位列主城区范畴,竞争尤为激烈。至少从土拍市场来说,杭州楼市仍难显疲态。

在挂牌期间,庆隆、长睦两宗宅地的最高报价均已经到达49.9%的溢价率,距离现房销售的价格均不到100万。

由于杭州主城区竞价最小加价幅度为100万,因此,这便意味着,今天只要有房企加一手,两宗宅地就要现房销售。

最终,杭房以37509元/平方米的楼面价竞得申花庆隆地块,需现房销售;卓越以楼面价14096.4/平方米竞得长睦地块,现房销售外,还需自持14%。

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也许正是意识到了开发商的热情,这两宗地块设定的起拍价,都创造了区块的新高。?

申花庆隆单元GS04-01-R21-09地块土地面积15160平方米,容积率2.2,体量约3.3万方,总起价7.9亿元,楼面起价23784元/平方米。

庆隆单元区位图

23784元/平方米的起拍价,已是区域最高。但考虑到项目体量较小,总价有限,比较适合那些缺地,但同时自身实力一般的房企。

杭房最终竞得地块,溢价率为57.7%,楼面价为37509元/平方米,仅次于今年1月绿城和建发联手拿下的塘北项目40766元/平方米的地价。项目未来将需要现房销售。

区域内滨江锦绣之城近月的网签均价为47281元/平方米;天阳武林邸近月成交均价46222元/平方米;首开杭州金茂府第一次开盘时间的价格为48000-50000元/平方米间。?

未来则还有融创宜和园和融信公馆ARC等待入市。

庆隆单元周边项目参考

该地块距离城西银泰只有500米;距离建设中的5号线益乐路站约200米,就配套与地铁而言,堪称完美。但地块本身体量偏小,小区只有西边一个出口,又有众多限制性条件,开发起来也不容易。在很多人看来,该项目有点类似于当年龙湖在城西开发的唐宁ONE。?

申花一带,这两年大热,2016年初,天阳以19695元/平方米的楼面价,夺下申花佑昌照明地块,率先创下板块地价新高;其后,融信以31403元/平方米拿下申花热电厂地块,首开&金茂联合体以33106元/平方米的楼面价拿下申花热电厂旁地块,融创进驻申花成交楼面价定格在34028元/平方米,绿城和建发今年年初以破4万的价格联手创出申花地价新高。

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长睦单元R21-12B地块,土地面积58989平方米,容积率2.13,体量约13万方,总起价10.4亿元,楼面起价8292元/平方米。该地价已经大大高于2016年5月新城于同板块竞得的湾上风华项目地价5122元/平方米是地价。也大大高于当年卓越在此拿地时5500元/平方米的“地王”价,刷新区域宅地楼面价纪录。

长睦单元区位图

应该说,这个起拍价,对于长睦来说,是相当高的。过往长睦的地价,一直在5000元/平方米上下徘徊。

最终,卓越以11.71亿元竞得地块,楼面价14096.4/平方米,并需要自持14%。这个地价,创出长睦的新高。这一地价,接近如今长睦在售的很多项目的房价,像新城·红郡和城发·云锦城,住宅均价约为1.5万/平方米。

如果一定要参考的话,大概只有 6月15日,天阳在丁桥竞得的地价与之相比。当时,天阳拿下的代价是:楼面价17166元/平方米,溢价率70%,自持比例34%。

长睦单元周边项目参考

这个地价,同样表明,未来长睦的房价,算上精装的话,将突破25000元/平方米。

目前,卓越在长睦已有项目蔚蓝领秀,总体量为24万方左右,其一期房源即将交付;预计下半年即将加推三期新品90方、118方房源。项目已成长睦标杆。而这也许是卓越能高价拿地的一个原因。

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除了地价不低,今天两宗宅地,还有还有不少限制性条件。

长睦地块,将在地块北侧朝华鹤街与西侧地块设置一条9米宽共用通道(各留出4.5米),共用通道为地块交通共同使用。

申花庆隆的地块,限制条件就更多了:不得设置低、多层住宅建筑。不得设置通高功能性用房(如客厅、起居厅等);不得设置或预留梁、柱等围合的通高空间;不得设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。

这意味着,未来目前市场上通俗在讲的“偷面积”的事,在申花庆隆地块上将被杜绝。这也意味着,目前市场上流行的90方三房两厅两卫的户型,将不可能被设计出来。满足同样的功能,未来户型的面积段可能要在95方以上。这从另一个层面也减弱了项目的市场竞争力。


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